Bevor man die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, sollte man sicher gehen, dass dieser über eine Gewerbeberechtigung verfügt, damit man nicht einem Betrüger aufsitzt. Der Provisionsanspruch eines Immobilienmaklers entsteht dann, wenn der zwischen Erwerber und Verkäufer geschlossene Kaufvertrag perfekt ist.
Allerdings gilt der Anspruch bereits bei mündlicher Einigung durch die Vertragsparteien – freilich sollte ein Kaufvertrag stets schriftlich geschlossen werden, um bessere Rechtsdurchsetzung und einfachere Beweisbarkeit sicherzustellen.
Welche Tätigkeit führt ein Immobilienmakler aus?
Zur Tätigkeit des Immobilienmaklers: Ein Makler vermittelt Geschäfte betreffend Immobilien wie etwa Eigentumswohnungen. Seine Tätigkeit ist nicht die eines Vertreters – er darf nur bei ausdrücklicher Vereinbarung Geschäfte für eine Partei abschließen bzw. Zahlungen entgegennehmen. Der Auftraggeber des Immobilienmaklers ist in keinem Fall verpflichtet, vom Makler angebotene Geschäfte auch abzuschließen.
Wer ist der Auftraggeber?
Auftraggeber des Maklers ist in der Regel der Verkäufer einer Wohnung, kann aber auch der Interessent sein – es gibt aber auch die Möglichkeit, dass der Makler als Doppelmakler fungiert . Er ist dann bezüglich der Vermittlung einer einzigen Immobilie zugleich Makler des Verkäufers als auch des Erwerbers.
Hierbei muss sich der Immobilienmakler um den Ausgleich der Interessen beider bemühen und darf keine der Vertragsparteien übervorteilen. Gegenüber Konsumenten besteht eine Auskunftspflicht bezüglich seiner Eigenschaft als Doppelmakler.
Welche Pflichten hat ein Makler bei der Beratung?
Der Makler muss die Interessen seines Auftraggebers redlich wahren und Infos abliefern – verletzt er diese Pflichten, wird er schadenersatzpflichtig.
Weitere Infos rund um Maklergeschäfte
Ein gültiges Vermittlungsgeschäft kann nur zustande kommen, wenn das Einverständnis des Verfügungsberechtigten, also des Wohnungseigentümers z.B., erfolgte.
Ein Vermittlungsgeschäft, also der Verkauf einer Wohnung etwa ist nur dann gültig, wenn die Eigenschaft als Immobilienmakler dem Vertragspartner bekannt war, auf die Provisionspflicht hingewiesen wurde. Konsumenten im Sinne des österreichischen Konsumentenschutzgesetzes (die eine Wohnung zu privaten Zwecken erwerben) müssen vor dem Zustandekommen eines Kaufvertrags und vor Ablauf der gesetzlichen Rücktrittsfrist keine Provision zahlen, auch keine Anzahlung leisten. Wird eine solche verlangt, kann sie in diesem Fall zurückgefordert werden.
Wie hoch ist die Provision für den Immobilienmakler?
Zur Maklerprovision: Nach erfolgreicher Vermittlung eines Geschäftes durch den Immobilienmakler darf die Maklerprovision für den Käufer bei einem Kaufpreis unter der Summe von 36.336,46 Euro maximal vier Prozent des Kaufpreises betragen.
Bei Kaufpreisen zwischen 36.336,46 Euro und 48.448,49 Euro ist die obere Grenze für eine Provision der Betrag von 1453,46 Euro. Liegt der Kaufpreis einer Wohnung über 48.448,49 Euro, darf die Provision nur drei Prozent der Kaufsumme betragen. Hinzu kommen 20 Prozent Umsatzsteuer für den Käufer.
Weitere Kosten für den Wohnungserwerber
Der Käufer muss desweiteren mit Vertragserrichtungskosten rechnen – diese sind in der Tarifordnung für Notare und Rechtsanwälte geregelt und betragen bis zu weiteren vier Prozent des Kaufpreises. Die Grundbucheintragung beläuft sich auf 1,1 Prozent der Kaufsumme. An Grunderwerbssteuer fällt ein Betrag von 3,5 Prozent des vereinbarten Kaufpreises an. Allerdings beträgt diese bei Käufen zwischen Ehegatten oder Eltern und Kinder nur zwei Prozent.
Welche Punkte gilt es beim Wohnungskauf zu beachten?
Man sollte sich sehr gut überlegen, wieviel Platz, wieviele Räume, welche Raumaufteilung man zum Wohnen braucht, ob eventuell weitere Familienmitglieder hinzukommen werden, ob man einen Balkon wünscht, welche Infrastruktur die Wohnung umgeben soll und ob das Wohnhaus, in dem sich das gewünschte Objekt befindet, sanierungsbedürftig ist.
Ist Sanierungsbedarf gegeben, kann man von künftigen Mehrkosten ausgehen – jeder Eigentümer ist bei entsprechendem Mehrheitsbeschluss verpflichtet, sich an der Renovierung des Hauses zu beteiligen. Natürlich ist es essentiell zu bedenken, wieviel man für die Wohnung ausgeben kann. Die Kreditraten samt Betriebskosten sollten nicht mehr als ein Drittel, maximal die Hälfte des Nettohaushaltseinkommens ausmachen.
Desweiteren gilt es zu bedenken, ob man den Neu- oder Altbau bevorzugt. Altbauwohnungen sind oft in schlechterem Zustand oder haben keinen Lift, Neubauwohnungen sind in der Regel in der Anschaffung teurer.
Ganz wichtig ist beim Ankauf einer Immobilie der vorhergehende Blick ins Grundbuch: Wem gehört die Wohnung wirklich? Man muss vom im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erwerben, um selbst Rechte an der Immobilie zu erlangen.
Auch eventuelle eingetragene Pfandrechte, die den Wert der Wohnung schmälern, sind interessant. Die Prüfung des Kaufvertrags ist ebenfalls von großer Bedeutung.
Im Vertrag müssen die Namen der Vertragspartner, die genaue Liegenschaftsbeschreibung und zugesagte Wohnungseigenschaften, der Zustand des Hauses, enthalten sein, um dies später beweisen zu können. Es sollte fixiert werden, dass man, wie es in der Regel der Fall sein wird, lastenfrei, also ohne Pfandrechte, erwerben will.
Wann wird der Vertrag perfekt?
Der Kaufvertrag ist dann perfekt, wenn sich Verkäufer und Wohnungsinteressent über die essentialia negotii, also die wesentlichen Vertragsbestandteile einig sind – dies sind in der Regel das Kaufobjekt und der entsprechende Preis.
Rechtlich ernst wird es mit dem Erwerb einer Immobilie jedenfalls dann, wenn man ein hinreichend bestimmtes Anbot unterzeichnet.
Die Unterschrift ist verbindlich – doch es gibt Ausnahmen, die einen Rücktritt vom bereits gültigen Vertrag ermöglichen:
Das Bauträgergesetz für den Erwerb von Neubauwohnungen sieht vor, dass, wenn der Käufer nicht mindestens eine Woche vor Abgabe seiner Willenserklärung alle wesentlichen Infos über den Inhalt seines Vertrags erhalten hat, er vom Vertrag zurücktreten kann – und zwar binnen einer Woche ab Erklärungsabgabe.
Wann kann man vom Vertrag zurücktreten?
Gemäß § 30 a des österreichischen Konsumentenschutzgesetztes kann der Erwerber einer Wohnung oder sonstigen Immobilie vom Vertrag zurücktreten, wenn er am Tag der Erstbesichtigung des Kaufobjekts gleich einen Vertrag über den Kauf der Immobilie abschließt, sofern diese ein dringendes Wohnbedürfnis des Konsumenten abdecken soll.
Der Rücktritt gilt auch für einen im Zuge dessen geschlossenen Maklervertrag und kann binnen einer Woche ab Erklärungsabgabe geschehen.
