Bei der Wohnbaufinanzierung gibt es so einiges zu beachten. Wenn auch die aktuell historisch niedrigen Hypothekenzinsen sehr schnell dazu verleiten lassen, ein erstes Angebot auch gleich anzunehmen, sollte dennoch vor jeder Neukreditaufanhme ein ausführlicher Zinsvergleich stattfinden.
Zunächst aber zu den Unterschieden der einzelnen Finanzierungsarten bei der Wohnbaufinanzierung:
Variabler oder fixer Zinssatz – das ist die spannende Frage?
Zunächst der variable Zinssatz:
Der Unterschied zwischen einem variablen und fixen Zinssatz liegt darin begründet, dass beim variablen Zinssatz die Zinsen nicht für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden, sondern variabel – daher auch der Name – beim Kreditvertragsabschluss vereinbart werden. Der Vorteil liegt beim variablen Zinssatz darin, dass der Kredit quasi jederzeit wieder gekündigt werden kann. Ebenso sind auch jederzeitige Sondertilgungen möglich, auch kann die Tilgungsrate zumeist permanent angepasst werden. Wenn hier von „jederzeit“ gesprochen wird so ist gemeint, dass eine Kündigung etc. stets am Quartalsende vorgenommen werden kann.
Allerdings lässt sich von Zinssischerheit auf lange Sicht bei einer variablen Hypothekenzinsvereinbarung nicht sprechen. Der Zinssatz kann vom Kreditgeber jederzeit angepasst werden, nach oben als auch nach unten. Hier gibt es allerdings wiederum eine Einschränkung. In den allermeisten Fällen wird der variable Zinssatz an den sogenannten EURIBOR gekoppelt, dessen Entwicklung bestimmt dann die Anpassung des variablen Zinssatzes. Der EURIBOR ist sozusagen der Referenzzinssatz der von der EZB festgelegt wird und zu welchem sich auch Banken untereinander Geld leihen können. Bei der variablen Zinsgestaltung nach EURIBOR wird allerdings von gesetzgebender Seite die sogenannte Zinsgleitklausel vorgegeben, hierbei können Kreditinstitute die Zinsen nicht willkürlich anpassen, sondern sind verpflichtend an die sogenannte Sekundarmarktrendite als Zinsindikator sowie als weiteren Indikator an den EURIBOR – Entwicklung gebunden. Fazit beim variablen Zinssatz: Große Zinschancen bei gleichbleibendem Zins > bei steigendem Zinssatz trägt der Endverbraucher, sprich Wohnbaufinanzierer, das Zinsrisiko nach oben!
Fixer Zinssatz – über eine zuvor fest vereinbarte Laufzeit keine Zinsänderung möglich:
Beim fixen Zinssatz ließe sich jetzt vereinfacht sagen, dass alle Kriterien die auf den variablen Zinssatz anzusetzen sind, beim fix zu vereinbarenden Zinssatz nicht gelten. So einfach wollen wir es uns aber nicht machen. Beim fixen Zinssatz ist selbstverständlich die Planbarkeit ein Hauptargument, um diesen für die Wohnbaufinanzierung zu wählen. Denn es gibt Laufzeiten, die es unter Umständen sogar möglich machen, vorausgesetzt es kann eine entsprechend hohe Tilgung vereinbart werden ohne dass hierdurch das Haushaltsbudget aus allen Nähten platzt, die für die gesamte Zinsfestschreibungsperiode hält!
Im Klartext: Heute einen historisch niedrigen Zinssatz festgeschrieben, bedeutet nie mehr eine neue Zinsvereinbarung mit der Bank treffen zu müssen. Dies ist aber eindeutig der Idealfall. In vielen Fällen lässt sich aber dennoch die Zinsfestschreibung auf eine solch lange Zeit vereinbaren, dass nach Ende der Zinsfestschreibungszeit nur noch recht wenig Kreditsumme übrig bleibt. Das Restrisiko für diese Summe dann überproportional viele Zinsen zu berappen bleibt also relativ klein.
Nachteil beim fixen Zinssatz könnte jetzt eigentlich nur noch der sein, dass die Zinsen währen der Festschreibungszeit nochmals erheblich nachgeben, aber wo sollen sie denn eigentlich noch hin? Tendenz aus heutiger Sicht kann daher nur sein die Zinsbindung so lange wie irgend möglich zu wählen und dann eben, vor endgültiger Festlegung auf ein bestimmtes Institut, ausführlichst zu vergleichen!
Laufende Tilgung oder endfälliges Darlehen?
Eine weitere Frage die sich bei der Kreditaufnahme für die Wohnbaufinanzierung ebenfalls immer wieder stellt, ist die Frage nach der Tilgung? Nicht die Höhe der Tilgung, diese bestimmt sich hauptsächlich durch das persönliche Haushaltsbudget, sondern nach der Tilgungsform. Hier wird ebenfalls unterschieden und zwar zwischen laufender Tilgung, der sogenannten Annuität und der endfälligen Tilgung, also dem Festdarlehen oder der Festhypothek, wie diese Tilgungsform auch manchmal genannt wird.
Bei der laufenden Tilgung wird, wie es der Name schon sagt, die Tilgung laufend monatlich, in einer Rate, zusammen mit dem Zinssatz erbracht. Drei Prozent Zinsen + zwei Prozent Tilgung ergeben dann eine sogenannte Annuität in Höhe von fünf Prozent. Der Tilgungsbetrag der sich in dieser so ermittelten Rate ergibt wird laufend vom Kreditbetrag abgezogen. Somit wird der neue Zinsanteil dann jeden Monat aus der Restkreditsumme ermittelt, welche nach Abzug des anteiligen Tilgungsbetrages übrig bleibt. Hauptvorteil der Annuität ist also die sofortige Tilgungsverrechnung innerhalb der Rate, es wird laufend monatlich auch nur aus einer reduzierten Kreditsumme der Zins zu bezahlen sein!
Anders bei der endfälligen Tilgung. Hier wird die Tilgung separat aufgebaut, beipielsweise in einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Getilgt wird hier überhaupt nicht während der Zinsfestschreibungszeit, sondern der so angesparte Betrag reduziert dann endfällig, einmalig die Gesamtkreditsumme. Großer Nachteil bei dieser Variante, es findet während der gesamten Zinsfestschreibungszeit überhaupt keine direkte Tilgung auf das Darlehen statt.
Kombination aus verschiedenen Kreditformen oft empfehlenswert
Resümierend bleibt also festzuhalten, dass ganz verschiedene Varianten bei der Wohnbaufinanzierung möglich sind. Sowohl bei der Wahl der Tilgungsform, als auch bei der Wahl der Zinsbindung. Oft wird eine Kombination aus mehreren Bausteinen sinnvoll sein. Zum Beispiel ein Bauspardarlehen kombiniert mit einer Annuitätenfinanzierung und der gleichzeitigen Kreditaufnahme mittels einer endfälligen Fremdwährungsfinanzierung.
Eines ist aber gewiss und sollte immer beachtet werden. Zunächst empfiehlt es sich in jedem Fall Informationen zu der gesamten Thematik einzuholen. Ein umfassender Zinsvergleich ist ebenfalls sehr empfehlenswert. Einen Finanzierungsspezialisten sollten Kauf-und Bauwillige daher zuallererst aufsuchen, bevor es dann so richtig losgeht!
